L’imposta di registro è stataistituita dal D.P.R. numero 131/1986, ed è un’imposta indiretta che risulta dovuta al momento della registrazione di una scrittura pubblica o privata. Il registro dove vengono scritti tutti gli atti è tenuto presso l’Agenzia delle Entrate.
I contratti di locazione devono essere registrati, in via cartacea o telematica, presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa, presentando il modello RLI. Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terziin quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).
Il contratto di locazione, quindi, per poter avere efficacia verso terzi deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, se così non fosse, ovvero in caso di contratto d’affitto “in nero“, il proprietario ad esempio non potrebbe sfrattare l’inquilino moroso né quest’ultimo sarebbe tenuto a versare il canone di locazione. La Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640 ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operosodell’imposta di registro sui contratti di locazione con un limite temporale più ampio. Il ravvedimento operoso, infatti, è precluso solo se è già stato notificato un avviso di liquidazione dell’imposta di registro. Di seguito, andiamo ad analizzare le modalità operative per effettuare il ravvedimento operoso relativo all’imposta di registro sui contratti di locazione.
Indice degli Argomenti
- L’imposta di registro sul contratto di locazione
- Quali sono le sanzioni in caso di ritardata o omessa registrazione del contratto di locazione?
- Ravvedimento operoso per omessa registrazione del contratto di locazione: adempimenti
- Come si calcola la sanzione ridotta con ravvedimento operoso?
- Codici tributo per ravvedimento imposta di registro sui contratti di locazione
- Come si compila il modello F24 Elide per la registrazione di un contratto di locazione?
- Ravvedimento operoso imposta di bollo sul contratto di locazione
- Sanzioni in caso di ritardata registrazione di contratto di locazione a cedolare secca
- Adempimenti Per Il Ravvedimento Della Tardiva Registrazione Del Contratto Di Locazione A Cedolare Secca
- Consulenza fiscale online
L’imposta di registro sul contratto di locazione
L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registrail contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta di registro è dovuta nella seguente misura:
- Fabbricati ad uso abitativo: aliquota del2% sul canone annuo di locazione. Se il locatore è una impresa ed applica l’IVA nel contratto di locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro;
- Fabbricati strumentali per natura: (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), affittati da soggetti titolari di partita IVA, aliquota dell’1%;
- Altri fabbricati– aliquota del2%;
- Fondi rustici – aliquota dello0,5%.
Tabella: imposta di registro sui contratti di locazione
| FATTISPECIE DI APPLICAZIONE | ALIQUOTA IMPOSTA DI REGISTRO |
| Fabbricati ad uso abitativo | 2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna annualità. |
| Fabbricati strumentali per natura | 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA; 2% del canone negli altri casi. |
| Fondi rustici | 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità. |
| Altri fabbricati | 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità. |
L’imposta è dovuta con un minimo di 67,00 euro al momento dellaregistrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. È, tuttavia, possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.
Quali sono le sanzioni in caso di ritardata o omessa registrazione del contratto di locazione?
Per la ritardata o l’omessa registrazione del contratto di locazione e per il parziale occultamento dell’imposta di registro si applicano le seguentisanzioni amministrative pecuniarie:
- Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione del contratto;
- Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.
Tabella: sanzioni per ritardata o omessa registrazione del contratto di locazione
| IMPORTO SANZIONE IMPOSTA REGISTRO | DESCRIZIONE CASISTICA |
|---|---|
| Dal 120% al 240 dell’imposta di registro | In caso di omessa registrazione del contratto |
| Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta | In caso di parziale occultamento del canone di locazione |
Ravvedimento operoso per omessa registrazione del contratto di locazione: adempimenti
In caso di ritardata o omessa registrazione di un contratto di locazione (registrazione dell’atto dopo i trenta giorni), laregolarizzazione avviene in due fasi. Si tratta delle seguenti:
- Deve essere effettuato il versamento dell’imposta di registro, maggiorata degli interessi legali e della sanzione ridotta con ravvedimento operoso. Il versamento deve essere effettuato attraverso la presentazione de modello F24 Elide (Risoluzione n. 14/E/2014);
- Deve essere effettuata la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tale adempimento avviene attraverso la compilazione del modello RLI. Inoltre, deve essere effettuato il pagamento delle marche da bollo da 16 euro ogni 100 righe o 4 facciate del contratto (il versamento del bollo può avvenire con la marca o attraverso versamento con modello F24 Elide).
Il ravvedimento si perfeziona con l’ultimo adempimento, cioè con la richiesta di registrazione. È pertanto in relazione a tale adempimento che occorre verificare la tempestività della sanatoria e che non siano iniziate attività di controllo.
Come si calcola la sanzione ridotta con ravvedimento operoso?
Il primo adempimento legato alla regolarizzazione di un contratto di locazione non registrato riguarda il calcolo della sanzione dovuta sull’imposta di registro. Si tratta della sanzione ridotta ai sensi del co. 2 dell’art. 13 del D.Lgs. n. 471/97. La determinazione della sanzione avviene applicando all’imposta di registro dovuta sul contratto le seguenti percentuali di sanzione ridotta. Si tratta delle seguenti:
- 0,1%(1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
- 6,00% (1/10 del 60%) dal 15° al 30° giorno;
- 12,00% (1/10 del 120%) dal 31° al 90° giorno;
- 15,00% (1/8 del 120%) oltre il 90° giorno e entro un anno;
- 17,14% (1/7 del 120%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
- 20,00% (1/6 del 120%) se il ritardo supera i 2 anni.
Se la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione (PVC, processo verbale di constatazione, senza notifica formale: sanzione pari al 24%, ovvero 1/5 del 120%).
Tabella: sanzioni ridotte con ravvedimento operoso per la ritardata registrazione del contratto di locazione
La sanzione minima del 120% viene così ridotta in relazione al momento di regolarizzazione della violazione:
| RITARDATO VERSAMENTO IMPOSTA REGISTRO | SANZIONE RIDOTTA |
|---|---|
| Dal 1° al 14° giorno | 0,1% |
| Dal 15° al 30° giorno | 6,00% |
| Dal 31° al 90° giorno | 12,00% |
| Oltre il 90° giorno e entro un anno | 15,00% |
| Oltre un anno entro due anni | 17,14% |
| Oltre i due anni | 20,00% |
Codici tributo per ravvedimento imposta di registro sui contratti di locazione
Una volta determinata la sanzione ridotta, questa deve essere versata assieme all’imposta di registro e agli interessi da ritardato pagamento. Il versamento deve essere effettuato utilizzando il modello F24 Elide. Di seguito, andiamo a riepilogare i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili. Tali codici devono essere utilizzati esclusivamente attraverso la presentazione del modello F24 ELIDE.
- Codice tributo “1500” – Imposta di registro per prima registrazione;
- Codice tributo “1501” – Imposta di registro per annualità successive;
- Codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto;
- Codice tributo “1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto;
- Codice tributo “1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto;
- Codice tributo “1505” – Imposta di bollo;
- Codice tributo “1506” – Tributi speciali e compensi;
- Codice tributo “1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
- Codice tributo “1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
- Codice tributo “1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
- Codice tributo “1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
Come si compila il modello F24 Elide per la registrazione di un contratto di locazione?
Arrivati a questo punto è opportuno andare ad analizzare come deve essere compilato il modello F24 Elide. Questo è composto da diverse sezioni:
Sezione contribuente
In questa sezione devono essere indicati di dati del contribuente che effettua il versamento. In particolare, si tratta dei seguenti dati:
- Il codice fiscale;
- I dati anagrafici;
- Il domicilio fiscale;
- Il codice fiscale del coobbligato cioè erede, genitore, tutore o curatore fallimentare con il relativo “Codice Identificativo” (es. genitore/tutore: 02; erede: 07, etc). Nel caso in cui il versamento sia eseguito dalla controparte si indica il codice identificativo 63.
Sezione Erario
In questa sezione, qualora la tipologia di pagamento lo richieda:
- Nel campo “Codice Ufficio” – deve essere indicato il codice dell’ufficio destinatario ovvero dell’ufficio che ha emesso l’atto. Occorre indicare nessun valore per la registrazione dei contratti di locazione;
- Nel campo “Codice Atto” (il codice dell’atto a cui si riferisce il pagamento) – Occorre indicare nessun valore per la registrazione dei contratti di locazione;
- Nel campo “Tipo” (la tipologia di versamento per la quale è prevista l’indicazione di particolari elementi identificativi) – indicare la lettera F per la registrazione dei contratti di locazione;
- Nel campo “Elementi identificativi” – in caso di prima registrazione indicare nessun valore, mentre nel caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga) indicare il codice identificativo del contratto (cioè gli estremi di registrazione composti da 17 caratteri: codice ufficio, anno di registrazione, serie, numero, sotto-numero);
- Nel campo “Codice” – indicare il codice del tributo da utilizzare esclusivamente per il presente modello Elide (vedasi la tabella completa con tutti i codici tributo presente nella Risoluzione n. 14/E/14);
- Nel campo “Anno di riferimento” – in caso di prima registrazione indicare l’anno di stipula o di decorrenza del contratto mentre in caso di pagamento successivo indicare l’anno di scadenza dell’adempimento (attenzione non deve essere messo l’anno in cui si effettua il pagamento ma quello relativo all’annualità contrattuale);
- Nel campo “Importi a debito versati” – indicare gli importi da versare.
Esempio compilazione F24 Elide contratti di locazione:
| Tipo | Elementi identificativi | Codice | Anno di riferimento | Importi a debito versati |
|---|---|---|---|---|
| F | codice identificativo del contratto | 1500 | 2022 | xxx,00 |
| F | codice identificativo del contratto | 1507 | 2022 | xxx,00 |
| F | codice identificativo del contratto | 1508 | 2022 | xxx,00 |
Ravvedimento operoso imposta di bollo sul contratto di locazione
Per quanto riguarda l’imposta di bollo dovuta sulla registrazione del contratto di locazione è previsto uno specifico schema di ravvedimento operoso:
0,66%, dell’imposta dovuta dal 1° al 14° giorno;
10,00%, dell’imposta dovuta dal 15° al 30° giorno;
11,11%, dell’imposta dovuta dal 31° al 90° giorno;
12,50%, dell’imposta dovuta oltre il 90° giorno e entro un anno;
14,28%, dell’imposta dovuta se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
16,66%, dell’imposta dovuta se il ritardo supera i 2 anni.
Tabella: ravvedimento imposta di bollo contratto di locazione
| RITARDATO VERSAMENTO IMPOSTA DI BOLLO | SANZIONE RIDOTTA |
|---|---|
| Dal 1° al 14° giorno | 0,66% |
| Dal 15° al 30° giorno | 10,00% |
| Dal 31° al 90° giorno | 11,11% |
| Oltre il 90° giorno e entro un anno | 12,50% |
| Oltre un anno entro due anni | 14,28% |
| Oltre i due anni | 16,66% |
Codici tributo versamento imposta di bollo:
- 1505 – Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di Bollo;
- 1506 – Locazione e affitto di beni immobili – Tributi speciali e compensi;
- 1507 – Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
Sanzioni in caso di ritardata registrazione di contratto di locazione a cedolare secca
Per le sanzioni dovute nei confronti di chi ha optato per il regime della cedolare secca, si ritiene che, analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione nei termini, anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell’esercizio dell’opzione per il regime alternativo, il locatore non è tenuto al versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, le parti contraenti restano tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso (articolo 13 D.Lgs. n. 472/1997) al sussistere delle condizioni ivi previste (Agenzia delle Entrate, Circolare 1º giugno 2011 n. 26/E, punto 9.1).
In caso ditardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare seccail locatore ècomunque tenuto al versamento dellesanzioni amministrativecommisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (Circolare n. 26/E/2011dell’Agenzia delle Entrate).
Importante:
Anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro.
Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operosocon la stessa percentuale di riduzione delle sanzioni vista nella tabella precedente, per i contratti per cui è previsto il pagamento dell’imposta di registro. Deve essere osservato che nel caso di contratto di locazione sottoscritto a canone concordato, ex art. 2, comma 3 Legge n. 431/98, la base imponibile della sanzione deve essere ridotta al 70% (quindi, con una riduzione del 30%).
Esempio
Poniamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 15 gennaio, con durata di 4 anni (contratto a canone libero), canone annuo di 12.000 euro. Il termine per la registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto è il 14 febbraio. Supponiamo che la registrazione avvenga in data 30 marzo,vediamo come si determina la sanzione per la tardiva registrazione?
Il ritardo è entro 90 giorni, quindi la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%. L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i quattro anni di durata del contratto è pari a 960 euro (€. 12.000*4 * 2%). Pertanto la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di 127,97 euro (960 * 13,33%).
Adempimenti Per Il Ravvedimento Della Tardiva Registrazione Del Contratto Di Locazione A Cedolare Secca
Riepilogando, per la sanatoria della tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:
- Ilversamento dellasanzione, effettuato con il modelloF24 Elide(vedi Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate);
- La compilazione delmodello RLIin ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.
Per quanto riguarda il versamento conF24 Elideil modello può essere presentato in modalità cartacea presso un istituto bancario oppure pagato telematicamente attraverso i servizi Entratel o Fisconline messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Ilcodice tributoda utilizzare nelmodello F24Elide è:
“1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto“
L’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto.
Consulenza fiscale online
In questo articolo ho cercato di spiegarti quali sono i calcoli da effettuare per provvedere, in autonomia, alla regolarizzazione dell’adempimento legato alla registrazione di un contratto di locazione. Se ha omesso la registrazione del contratto il consiglio è quello di provvedere alla regolarizzazione seguendo le indicazioni previste, versando l’imposta di registro (se dovuta), la sanzione e gli interessi di mora. Dovrai poi provvedere alla predisposizione del modello RLI e registrare il contratto presso uno degli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate (oppure telematicamente, attraverso i servizi online messi a disposizione dalla stessa Agenzia). Quello che ho cercato di farti capire è che si tratta di regolarizzazione che ogni contribuente può effettuare in completa autonomia. Tuttavia, consiglio di prestare attenzione.
Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.
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