Ravvedimento imposta di registro: come funziona - Fisco e Immobili (2024)

La mancata registrazione dei contratti di locazione nei termini ordinari sconta una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. Il ravvedimento operoso imposta di registro consente di beneficiare della riduzione delle sanzioni, tramite la regolarizzazione spontanea della violazione.

Il nostro legislatore per incentivare la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente, ha previsto, tramite l’istituto del ravvedimento operoso, di poter beneficiare della riduzione delle sanzioni. Pertanto, tramite il ravvedimento operoso è possibile sanare sia il mancato o tardivo versamento dell’imposta di registro che l’omessa o tardiva presentazione della registrazione del contratto di locazione.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo, cos’è e come funziona il ravvedimento operoso imposta di registro per i contratti di locazione. Inoltre, la modalità di pagamento tramite il modello F24 Elide.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Imposta di registro sul contratto di locazione

Quando si redige uncontratto di locazioneil primo passo è quello legato alla suaregistrazionepresso l’Agenzia delle Entrate.

Entro30 giorni dalla stipula del contratto di locazione, il locatore, di prassi, ha l’obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate di competenza. Pena lanullitàdello stesso.

Ilcontratto di locazione, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro, può essereregistrato:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia.Modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
• Richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate e compilare ilmodello RLI;
• Incaricando un intermediario abilitato (dottore Commercialista) o un delegato.

Per l’amministrazione finanziaria il locatore o l’affittuario sonoobbligati in solido.

Questo significa che in pratica è indifferente chi presenta ilmodello di RLI. La cosa importante è che sia correttamente compilato in ogni sua parte e che le parti abbiano provveduto a versare sia l’imposta di bolloche l’imposta di registrosul contratto.

L’importo dovuto dell’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato o affittato, in quanto sono previste aliquote diverse.

Vediamo di seguito come avviene ilcalcolo dell’imposta di registro.

Calcolo imposta di registro sui contratti di locazione

L’imposta di registroha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.

Per i contratti dilocazioneacanone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa“, è prevista una riduzione del30%della base imponibile sulla quale calcolare l’impostadiregistro.

In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’impostava assunto per il70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’impostadiregistro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto dilocazione, va versata l’impostanella misura dello 0,50%.

Ravvedimento operoso imposta di registro: scadenze

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere effettuato tramite il modello F24 ELIDE, ed entro:

• Se la registrazione del contratto viene effettuata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, il pagamento dell’imposta di registro deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione;
• Se la registrazione del contratto avviene per via telematica, il pagamento dell’imposta di registro avviene contestualmente all’invio della pratica;

Per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, con durata oltre un anno, il contribuente ha la possibilità di scegliere:

• di versare l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto ( 2% del corrispettivo complessivo);
• di versare l’imposta di registro per ciascuna annualità ( 2%del canone relativo a ciascuna annualità). Il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Per coloro i quali decidono per il pagamento dell’intera imposta di registro, hanno diritto ad uno sconto o meglio una detrazione sull’intero ammontare dell’imposta dovuta. Tale importo, sarà in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale 0.01% moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione che vengono prorogati, cessati o risolti, l’imposta di registro da versare sarà pari alla misura fissa di 67 euro.

Sanzioni imposta di registro mancata registrazione del contratto

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 23/2011 sono state inasprite le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto, ovvero in caso di registrazione di un contratto infedele o fittizio. L’art. 3 comma 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/202, stabilisce che, in caso di mancata registrazione del contratto o di registrazione di un contratto infedele, dalla data di effettiva registrazione, la durata della locazione sia di 4 anni e che il canone annuo sia stabilito per un importo per un importo pari al triplo della rendita catastale.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione e per il mancato pagamento dell’imposta di registro, si applicano le seguenti sanzioni imposte di registro:

• Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione dl contratto;
• Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

E’ possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni piene di cui sopra, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. L’importo della sanzione varia in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione. Qui di seguito vediamo, come si riduce la sanzione, in base ai tempi di pagamento:

• Entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%. Importo minimo della sanzione è pari ad euro 20;
• Entro 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%;
• Entro 1 anno di ritardo: sanzione pari al 15%, ovvero 1/8 del 120%;
• Oltre 1 anno ma entro 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
• Oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ovvero 1/6 del 120%;
• Se viene sanata la violazione dopo l’emissione del Pvc ( processo verbale di constatazione): sanzione pari al 24%, ovvero 1/5 del 120%;

Agli importi di cui sopra, dobbiamo considerare anche gli interessi di mora e l’imposta dovuta.

Regolarizzazione mancata registrazione del contratto di locazione

Vediamo adesso come regolarizzare una situazione di mancata registrazione di un contratto di locazione nei termini. In questo caso, sarà necessario provvedere a trasmettere telematicamente o presentare presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

• Effettuare, tramite il modello F24 ELIDE (Risoluzione n. 14/E/2014), il versamento dell’imposta di registro, delle sanzioni e degli interessi legali;
• Modello RLI compilato in ogni sua parte;
• Il pagamento delle marche da bollo da 16,00 euro. Quest’ultime, sono dovute ogni 100 righe o 4 facciate scritte. La data di emissione della marca da bollo non può essere successiva alla stipula del contratto.

Sanzione versamento imposta di registro: ravvedimento operoso

In caso di omesso versamento dell’imposta di registro, si applica la sanzione piena nella misura del 30%, come previsto dall’art. 13 comma 2 del D.Lgs. n. 471/1997. Tuttavia, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
• 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
• 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
• 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Ravvedimento operoso sprint

Se il pagamento dell’imposta di registro avviene entro i primi 14 giorni, la sanzione è ridotta dello 0,1%. Il nostro legislatore, al fine di incentivare la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente, ha previsto una sanzione ancora più favorevole, il c.d. ravvedimento Sprint. Dal 1 gennaio 2016, tale sanzione si è ridotta dallo 0,2% allo 0,1%. La sanzione, dovrà essere calcolata sul numero dei giorni di ritardo del versamento dell’imposta di registro.

Ravvedimento breve e intermedio da 30 a 90 giorni

Nel ravvedimento operoso breve la sanzione differisce a seconda che il contribuente intenda sanare spontaneamente la violazione entro 30 gg o entro 90 gg. In caso di regolarizzazione entro 30 giorni, il contribuente verserà una sanzione ridotta dell’1,5%. Mentre, in caso di regolarizzazione entro 90 giorni, la sanzione ridotta sarà pari al 1,67%.

Ravvedimento operoso entro e oltre 1 o 2 anni

Il ravvedimento operoso lungo, consente al contribuente di versare una sanzione ridotta del 3,75%, se effettua il pagamento entro 1 anno dalla scadenza. Dal 2015, la Legge di Stabilità, al fine di incentivare la regolarizzazione spontanea da parte del contribuente, ha previsto un nuovo ravvedimento operoso più lungo. Infatti, è prevista una sanzione ridotta del 4,2%, se il contribuente effettua il pagamento entro 2 anni dalla scadenza.

Calcolo ravvedimento imposta di registro

Per semplificare, qui di seguito riporto un esempio di calcolo ravvedimento operoso imposta di registro. Ipotizziamo che sia stato omesso il versamento di € 500 di imposta di registro. Qui di seguito nella tabella troverai le sanzioni rapportate ai tempi in cui viene sanata la violazione.

Codici tributo per ravvedimento imposta di registro sui contratti di locazione

Una volta determinata la sanzione ridotta, questa deve essere versata assieme all’imposta di registro e agli interessi da ritardato pagamento. Il versamento deve essere effettuato tramite il modello F24 Elide.

Qui di seguito vediamo quali sono i codici tributo da utilizzare per sanare la violazione del versamento dell’imposta di registro tramite l’istituto del ravvedimento operoso:

• Codice tributo “1500”: Imposta di registro per prima registrazione;
• Codice tributo “1501”: Imposta di registro per annualità successive;
• Il codice tributo “1502”: Imposta di registro per cessioni del contratto;
• Codice tributo “1503”: Imposta di registro per risoluzione del contratto;
• Codice tributo “1504”: Imposta di registro per proroghe del contratto;
• Il codice tributo “1505”: Imposta di bollo;
• Codice tributo “1506”: Tributi speciali e compensi;
• Codice tributo “1507”: Sanzioni da ravvedimento per la tardiva prima registrazione;
• Il codice tributo “1508”: Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
• Codice tributo “1509”: Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
• Codice tributo “1510”: Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Calcolo interessi su ravvedimento

A partire dal 1 gennaio 2024 il tasso di interesse legale passa al 2,5%. La variazione ha implicazioni anche di carattere fiscale, ad esempio in fase di calcolo del ravvedimento operoso. Infatti, nel ravvedimento operoso gli interessi vanno calcolati giornalmente, tenendo conto che il tasso da applicare potrebbe non essere unico, ma variare in funzione di quello vigente nei diversi periodi.

Vediamo qui di seguito come si è modificato nel corso degli anni:

• nel 2023: pari al 5%;
• nel 2022: pari all’1,25%;
• 2021: pari allo 0,01%;
• nel 2020: pari allo 0,05%;
• nel 2019: pari allo 0.8%

Pertanto, i soggetti che intendono ravvedersi nel 2024 per errori commessi fino al 31.12.2023, dovranno tenere presente i diversi periodi.

Mentre, per gli errori commessi a partire dal 2024 in poi si applicheranno solo gli interessi legali nella misura del 2,5%.

Come si compila il modello F24 Elide per la registrazione di un contratto di locazione?

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:

• Sezione contribuente: in questo campo devono essere inseriti i dati del contribuente che effettua il versamento, ovvero i seguenti dati:
  • codice fiscale;
  • dati anagrafici;
  • domicilio fiscale;
  • il codice fiscale del coobbligato (genitore/tutore, erede, etc.). In caso di versamento effettuato dalla controparte deve essere indicato il codice identificativo 63.

• Sezione Erario: qualora la tipologia di pagamento lo richieda, in questa sezione devono essere compilati i seguenti campi:
  • “Codice Ufficio“: deve essere indicato l’ufficio destinatario. Per la registrazione dei contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
  • “Codice Atto“: per la registrazione dei contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
  • “Tipo“: per la registrazione dei contratti di locazione deve essere indicata la lettera “F”;
  • “Elementi identificativi“: in caso di prima registrazione non deve essere indicato alcun valore, mentre in caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga)
  • “Codice“: indicare il codice del tributo. Nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E/14 è presente la tabella con tutti i codici tributo.
  • “Anno di riferimento“: in caso di prima registrazione del contratto di locazione deve essere indicato l’anno di stipula del contratto, mentre in caso di pagamento successivo deve essere indicato l’anno di scadenza dell’adempimento.
  • “Importi a debito versati“: indicare l’importo da versare.

Esempio compilazione F24 Elide contratto di locazione

Qui di seguito vediamo come deve essere compilato il modello F24 Elide nell’ipotesi di ravvedimento operoso imposta di registro prima registrazione:

Ravvedimento operoso imposta di bollo sul contratto di locazione

Per l’imposta di bollo dovuta in sede di registrazione del contratto di locazione è previsto un ravvedimento operoso specifico, ovvero:

• 0,66%: dell’imposta dovuta dal 1° al 14° giorno;
• 10,00%: dell’imposta dovuta dal 15° al 30° giorno;
• 11,11%: dell’imposta dovuta dal 31° al 90° giorno;
• 12,50%: dell’imposta dovuta oltre il 90° giorno;
• 14,28%: dell’imposta dovuta se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 16,66%: dell’imposta dovuta se il ritardo supera i 2 anni.

Vediamo qui di seguito nella tabella sottostante il riepilogo del ravvedimento imposta di bollo contratto di locazione:

• 1505 – Locazione e affitto di beni immobili – Imposta di bollo;
• 1506 – Locazione e affitto di beni immobili – Tributi speciali e compensi;
• 1507 – Locazione e affitto di beni immobili – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione

Sanzioni in caso di ritardata registrazione di locazione a cedolare secca

Nel caso in cui il contribuente abbia esercitato in sede di registrazione del contratto dell’opzione per la cedolare secca, in caso di registrazione del contratto tardiva, il locatore non è tenuto al versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, le parti contraenti sono tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. Anche in questo caso, il contribuente ha la possibilità di beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, al verificarsi di determinate condizioni.

L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E/2011 ha chiarito questo aspetto:

“In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca, il locatore è tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, anche se il pagamento dell’imposta di registro sia sostituito dal pagamento della cedolare secca.”

Pertanto, in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca la sanzione prevista va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. I soggetti obbligati alla registrazione del contratto possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con le riduzioni delle sanzioni viste nei paragrafi precedenti. In caso di contratto di locazione a canone concordato la base imponibile della sanzione deve essere ridotta al 70%.

Esempio sanzione registrazione contratto con cedolare secca

Ipotizziamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 30 giugno, con durata di 4 anni (contratto 4 + 4), canone annuo 15.000 euro. Il termine per la registrazione del contratto è il 30 luglio. Supponiamo che la registrazione avvenga il 20 settembre.

Come si calcola la sanzione per la tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca?

Essendo il ritardo inferiore a 90 giorni, la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%.

L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i 4 anni di durata del contratto di locazione è pari a 1.200 euro ( € 15.000*4*2%). Si evince che, la sanzione per la tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di 159,96 euro (1.200 * 13,33%).

Ravvedimento operoso per i contratti di locazione in cedolare secca

Per i contratti di locazione in cedolare secca il locatore è tenuto al versamento della cedolare secca che sostituisce, per il periodo di durata dell’opzione, l’imposta di registro dovuta sul canone di locazione. Le parti contraenti sono comunque tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, anche se il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione è sostituito dalla cedolare secca.

Tuttavia è possibile beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso.

Qui di seguito riporto un esempio contenuto nella circolare n. 26 del 2011 dell’Agenzia delle Entrate.

Ipotizziamo che il contratto di locazione sia stipulato il 30 dicembre 2010 e che abbia durata pari a 4 anni. Pertanto, il termine di registrazione scadrà il 29 gennaio 2011. Il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto è pari ad euro 40.000.

Registrazione effettuata in data 31 luglio 2011 ed opzione per il regime della cedolare secca per l’intera durata del contratto. Si applica la sanzione minima del 120%.

Imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito = 40.000 x 2%= 800

Sanzione = 800 x 120% = 960

Siccome la registrazione del contratto è avvenuta entro un anno dal termine di registrazione previsto e che la violazione è intervenuta entro il 1 febbraio 2011, trova applicazione l’istituto del ravvedimento operoso con la riduzione della sanzione ad un decimo del minimo.

Sanzione dovuta in solido dalle parti contraenti = 960 x 1/10 = 96.

Sanzioni per ritardo versamento imposta di registro annualità successive

L’imposta di registro sui contratti di locazione può essere versata integralmente al momento della registrazione del contratto per tutte le annualità (ottenendo uno sconto del tasso di interesse legale pari alla metà), oppure versando l’imposta annualmente, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. La sanzione prevista per il ritardo versamento imposta di registro per annualità successive è pari al 30% dell’imposta dovuta. Vediamo come è possibile ridurre la sanzione tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Termine di decadenza per la richiesta di versamento imposta di registro da parte dell’Ufficio

L'”imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni decorrenti, per gli atti presentati per la registrazione o registrati per via telematica”:

• “dalla richiesta di registrazione, se si tratta di imposta principale” ( art. 76, comma 2 lett. a), TUIR;
• “dalla data in cui si è presentata la denuncia di cui all’art. 19, se si tratta di imposta complementare”;
• “dalla data di registrazione dell’atto ovvero dalla data di presentazione della denuncia di cui all’art. 19, se si tratta di imposta suppletiva.”

Ravvedimento Imposta di registro: consulenza

Leggendo l’articolo, ti sarei reso conto, che tramite l’istituto del ravvedimento operoso, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni, sanando la violazione spontaneamente.

Se desideri analizzare nel dettaglio la tua situazione, ti invito a contattarci al link seguente.

Il mio consiglio è quello di intervenire prima di eventuali controlli che, possono portare a sanzioni in misura piena.