Risoluzione contratto di locazione: come funziona? (2024)

La risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza naturale. Questo può avvenire a seguito di risoluzione consensuale, di recesso del conduttore o recesso del locatore. In ogni caso vi sono adempimenti di natura civilistica e fiscale da rispettare.

Che cos’è la risoluzione anticipata di un contratto di locazione?

Lalocazioneè un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra un immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Tramite il negozio, il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata. Si tratta di un contratto consensuale a prestazioni corrispettive. Nel contratto è sempre obbligatoriamente indicata la data di scadenza naturale, tuttavia, la legge prevede la possibilità sia per il locatore che per il conduttore di effettuare un recesso anticipatoin caso di particolari esigenze.

Larisoluzione anticipata del contratto di locazioneavviene quando ilrapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza fissata nel contratto di locazione. Qualora una delle parti, locatore o conduttore, abbiano la necessità di porre fine al contratto prima della naturale scadenza, si attua una risoluzione anticipata. Di seguito, andiamo ad analizzare le tre fattispecie di risoluzione anticipata di una locazione, ovvero:

• La risoluzione consensuale del contratto;
• La risoluzione anticipata da parte del conduttore;
• La risoluzione anticipata da parte del locatore.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione

Le parti del contratto di locazione (locatore e conduttore), hanno sempre la facoltà di risolvere consensualmente, in maniera anticipata, la locazione stessa, qualunque sia la scadenza del contratto. Infatti, la volontà delle parti può modificare in ogni momento il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata. L’unico aspetto da tenere in considerazione riguarda il rispetto degli adempimenti fiscali legati alla risoluzione anticipata del contratto di locazione che vedremo successivamente. Questa possibilità di risoluzione del contratto è, spesso, sottovalutata ma spesso quella maggiormente utile e meno problematica, sempre se è possibile raggiungere un accordo tra le parti.

La risoluzione anticipata del contratto da parte del conduttore

L’ipotesi di risoluzione anticipata della locazione da parte del conduttore rappresenta la fattispecie convenzionale di risoluzione, in quanto presenta regole molto più agevoli rispetto a quanto non sia previsto per il locatore. Il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione in due distinte modalità:

• Recesso legale – Inviando unalettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978;
• Recesso libero – Inviando unalettera di recesso senza specificare i motivi.

Ilrecesso legaleè previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle parti nella stesura del contratto. Ilrecesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione. Per questo motivo, come indichiamo sempre, è molto importante scrivere nel modo migliore il contratto di locazione.

Recesso legale: i gravi motivi

Non esiste una definizione univoca digravi motivi, ma solitamente, ci si riferisce a quegli impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile. Possiamo dire che non è sufficiente indicare genericamente igravi motivi,ma occorre una specificazionein concreto delle relative circostanze di fatto. Tuttavia, la valutazione, in caso di contestazione, viene effettuata dal Giudice e la casistica è davvero ampia. In pratica sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

• Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione (sentenza 12991/2014) ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela (come, per l’appunto, il recesso per gravi motivi)
• L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009).

Non sono ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

• Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
• La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini delrecessorileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

Le parti del contratto di locazione possono liberamente prevedere la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento, qualora l’ipotesi sia prevista nel contratto. In questo caso deve esserne data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali. Solo per il conduttore, infatti, è previstala possibilità dieffettuare la risoluzione dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, Legge n. 431/1998), che devono essere specificamente indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore. È bene sottolineare che il recesso da parte del conduttore è ammesso soltanto nel caso in cui sia stata inserita nel contratto l’apposita clausola.La clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi. Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comportaper il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile. Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

Risoluzione anticipata del contratto del locatore

La facoltà di esercitare la risoluzione anticipata del contratto di locazione è concessa anche al locatore, ma a condizioni molto più rigide. Il locatore, infatti, può risolvere anticipatamente la locazione, solo in specifici casistiche, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere). Classico caso è quello previsto dall’articolo 1612 del codice civile, nel caso in cui il locatore abbia bisogno dell’abitazione locata per stabilirvi la propria dimora. In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali. Inoltre, è concessa al locatore la facoltà di non esercitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza del primo periodo contrattuale.

Diniego di rinnovo del contratto

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

• Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
• Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
• Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
• Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Quali adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali. Da un punto di vista civilisticoil conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Per quanto riguarda l’eventualecaparrava detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali connessi alla risoluzione la procedura da seguire è la seguente:

• Effettuare il versamento dell’imposta di registro, stabilita in misura fissa, pari a 67 euro, entro il termine di 30 giorni dalla risoluzione;
• Presentare (telematicamente in caso di contratti telematici o all’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto) il modello RLI, debitamente compilato, in relazione alla risoluzione.

Di questi adempimenti, solitamente a carico della parte che decidere di sciogliere anticipatamente il contratto, sono comunque solidalmente responsabili entrambe le parti del contratto.

Il versamento dell’imposta di registro per la risoluzione

In caso di chiusura anticipata del contratto è necessario effettuare il versamento dell’imposta di registro, in misura fissa, di 67 euro. L’imposta deve essere versata, entro il termine di 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:

• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• Con il modello F24Elementi identificativi (F24 ELIDE), utilizzando il codice tributo 1503.

In caso di versamento con Modello F24Elementi identificativiè necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nel termine di 30 giorni, il modello RLI compilato. L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, l’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca.

Nel caso si scelga di pagare l’imposta di registro utilizzando ilmodello F24 “Elementi identificativi”, con il codice tributo 1503, occorre comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. E’ necessario anche presentare, nello stesso termine di 30 giorni, ilmodello RLIopportunatamente compilato. L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, l’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca. Occorre comunicare comunque la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

La presentazione del Modello RLI

Per effettuare larisoluzione del contratto di locazioneoccorre compilare ed inviare ilmodello RLI. Si tratta di un documento legato alla registrazione/risoluzione dei contratti di locazioneall’Agenzia delle Entrate (è possibileaccedere al modello RLI ufficiale per il 2022 a questo link). In particolare, tale modello deve essere utilizzato per comunicare tutti i seguenti adempimenti legati al contratto:

• La scelta di procedere tramitecedolare secca;
• La richiesta di cambiamento dell’importo mensile del canone di locazione, tramite rinegoziazione dello stesso;
• Comunicazione di eventuali dati catastali e loro modifica;
• La comunicazione relativa ai contratti di locazione e subentri aggiuntivi;
• Per comunicare larisoluzione di un contratto di locazione;
• Per comunicare l’eventuale proroga dei contratti d’affitto, cessioni o subentri;
• Comunicazione di eventuali modifiche sulla durata del canone di locazione, avvenimenti eccezionali o richiesta di particolari esenzioni fiscali.

Il modello RLI è il documento a cui fare riferimento per ogni variazione importante del contratto di locazione, per ogni nuovo contratto, o termine di un contratto in essere.

Come compilare il modello RLI per la risoluzione del contratto di locazione?

Occorre introdurre il codice fiscale del soggetto che la richiede. Inoltre dovranno essere inseriti:

• La tipologia di contratto da risolvere;
• L’ufficio territoriale di competenza;
• Durata del contratto e importo del canone;
• Gli estremi della registrazione del contratto;
• La tipologia del conduttore (persona fisica o giuridica);
• I dati dell’immobile.

Nella compilazione del modello particolare attenzione deve essere posta nella Sezione II (adempimenti successivi), ove nellacasella “adempimenti successivi”deve essere inserito ilcodice 4che corrisponde alla risoluzione del contratto, oppure il codice 7 per la risoluzione con pagamento contestuale del corrispettivo. Deve essere compilata anche ladata relativa all’adempimentoe gliestremi del contratto. Inoltre, in presenza di uncorrispettivo, deve essere compilato l’apposito campo. Nellacasella “tipologia di regime”deve essere inserito il codice del regime applicato al contratto di cui si intende richiedere la risoluzione:

• 1, se tutti i locatori avevano optato per la cedolare secca;
• 2, nel caso in cui almeno un locatore non aveva optato per la cedolare secca;
• 3, se nessun locatore opta per la cedolare.

Risoluzione anticipata contratto di locazione con cedolare secca

Lacedolare secca è un regime facoltativo, legato al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Per questo motivo, nel caso si stesse affittando sotto il regime dellacedolare seccae si optasse per una chiusura anticipata del contratto di locazione, non è necessario il versamento dell’imposta di registro di 67 euro. Le agevolazioni della cedolare secca sono quindi valide anche per il recesso. Resta fermo, tuttavia, l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenutarisoluzionedelcontrattoattraverso la presentazione del modello RLI (in questo caso non vi è il versamento dell’imposta di registro), tramite procedura telematica o tramite presentazione all’Ufficio territoriale dove è stato registrato il contratto.

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto). In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di 67,00 euro.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Sanzioni in caso di ritardata comunicazione della risoluzione anticipata del contratto

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate per la risoluzione del contratto deve essere effettuata nel termine di 30 giorni dall’evento. Il versamento delle 67 euro di imposta di registro, qualora avvenga in ritardo comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa del 30% (per il ritardato versamento), oltre agli interessi legali. Tuttavia, il contribuente ha la possibilità di sanare autonomamente la situazione utilizzando l’istituto del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. n. 472/97). Si tratta della possibilità di correggere errori ed omissioni o di versare in ritardo l’imposta dovuta beneficiando di una riduzione delle sanzioni. La regolarizzazione avviene con il pagamento:

• Delle somme dovute a titolo di imposta di registro;
• Della sanzione amministrativa (comunque ridotta);
• Degli interessi di mora, calcolati giornalmente al tasso legale annuo.

La sanzione è riducibile nel modo seguente:

• Una sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo fino a 14 giorni;
• Una sanzione del 3% dell’imposta dovuta ( 1/10 del 30% ), se il pagamento viene effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
• Una sanzione del 3,75% dell’imposta dovuta ( 1/8 del 30% ), se si provvede entro 1 anno dalla scadenza prevista.

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